En emménageant au sommet d’une montagne de Burnaby, en banlieue de Vancouver, il y a 11 ans, Michelle Srdanovic se lançait dans une grande aventure. Sa maison en rangée de trois chambres faisait partie d’UniverCity, un nouveau projet immobilier construit sur une terre louée par une fiducie de l’Université Simon Fraser, à deux pas de là.
« Au début, il y avait très peu d’infrastructures communautaires, pas d’épicerie, pas de banque », se rappelle Mme Srdanovic. Mais les prix plus bas, en raison de la valeur incertaine des propriétés bâties sur une terre louée, représentaient alors un avantage indéniable. D’autres atouts y sont associés : les étudiants en enseignement travaillent à l’école locale, la bibliothèque et le théâtre de l’Université surpassent ce que l’on peut trouver ailleurs en banlieue, et les résidents peuvent louer les installations du campus à rabais.
Ce quartier témoigne d’une tendance croissante chez de nombreuses universités canadiennes qui ont la chance de posséder des terres inutilisées. Comme aucun bâtiment universitaire n’y sera jamais construit, les établissements peuvent les utiliser pour des projets commerciaux et résidentiels, et en récolter les revenus.
Au Canada, l’Université de la Colombie-Britannique est la pionnière en matière de promotion immobilière. En 1984, son premier projet résidentiel a généré des profits de 81 millions de dollars, selon la UBC Properties Trust. Une décennie plus tard, l’Université a mis sur pied un programme d’aménagement à long terme qui se poursuit à ce jour.
À la fin de la présente année universitaire, ses projets immobiliers devraient lui avoir permis d’accumuler 675 millions de dollars. L’Université projette d’atteindre la somme impressionnante de 2 milliards de dollars au cours des 20 prochaines années; 350 millions de ces fonds ont déjà été investis dans la construction de résidences étudiantes dont l’établissement avait grand besoin.
L’Université Simon Fraser, qui prévoit accueillir un peu moins de 10 000 résidents à UniverCity, a de loin dépassé ses objectifs de revenus initiaux, souligne Gordon Harris, le président-directeur général de la SFU Community Land Trust, qui supervise le projet. Le fonds dispose maintenant d’un solde en capitaux de 41 millions de dollars dont le produit soutient des initiatives d’enseignement et de recherche.
En Ontario, l’Université de Guelph a ouvert la voie en créant le Heritage Trust en 1991 pour diriger l’aménagement du campus, qui comprend maintenant un quartier aménagé spécialement pour les adultes, deux parcs de recherche et des espaces pour la vente au détail. Selon le conseil des fiduciaires, en 2013, le projet était évalué à 82 millions de dollars et avait généré des revenus de plus de 20 millions, une somme qui a permis à l’Université de financer diverses initiatives stratégiques.
D’autres universités ont pris bonne note de ces succès. L’Université de Calgary, l’Université de l’Alberta et l’Université Thompson Rivers ont toutes créé des fiducies foncières dans les dernières années. (La plupart des universités créent des fiducies pour gérer leurs activités d’aménagement afin d’établir une distance entre ces projets et les dirigeants universitaires et d’assurer une gestion financière distincte.) Bon nombre d’autres universités ont exploré les possibilités d’aménagement de leurs terrains.
Toutefois, l’aménagement immobilier n’est pas une manne pour les universités. Les experts font remarquer que les gens s’attendent à ce que les universités offrent des aménagements immobiliers de meilleure qualité qu’un promoteur moyen, et qu’il peut être ardu de convaincre la collectivité locale des avantages qui y sont associés. Même les établissements qui font de leur mieux pour monter des projets de valeur doivent affronter la critique.
L’Université du Nouveau-Brunswick, qui possède 3 237 hectares de terrains à dotation dans 13 emplacements, a entrepris un projet d’aménagement commercial à la fin des années 1990. « Initialement, l’Université vendait ses terres à quiconque les voulait », explique John Bigger, embauché en 2009 pour gérer le projet d’aménagement immobilier des propriétés et maintenant vice-recteur adjoint à l’exploitation du campus.
L’Université a un jour compris qu’elle devait conserver ses terres et les louer, indique-t-il. La plupart des universités utilisent cette stratégie pour taire les critiques qui affirment qu’elles dilapident leur héritage. Depuis, l’Université a aménagé sur ses terres des projets de conservation de la nature, un centre commercial et un incubateur d’entreprises. Les revenus, d’environ 750 000 dollars par année, sont destinés à accroître l’accessibilité et la pérennité du campus.
La collectivité avait tout de même des réserves. Après plusieurs altercations publiques, l’Université a formé un comité composé d’étudiants, de membres du personnel et de professeurs pour la conseiller au sujet du projet d’aménagement, et a organisé des consultations publiques régulières.
Autre problème : la taille et la capacité des marchés immobiliers varient, et les lois régissant les universités et l’usage des terres diffèrent d’une province à l’autre. Par exeple, dans le Canada atlantique, les projets résidentiels sont beaucoup moins rentables que dans l’Ouest. L’Université du Nouveau-Brunswick ne s’est même pas donné la peine d’envisager l’aménagement de projets résidentiels – inintéressants sur le plan financier, selon M. Bigger –, tandis que l’Université Simon Fraser et l’Université de la Colombie-Britannique ajoutent des espaces pour la vente au détail et les bureaux uniquement pour fournir des services aux résidents des projets de condos, qui demeurent leur priorité. « Chaque situation est unique », explique M. Harris de l’Université Simon Fraser.